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长租公寓去向何方?

陈剑 信风科技创始人及CEO

长租公寓行业刚刚在中国兴起,在过去两三年内发展迅速,但是从2018年开始,接连爆发“甲醛超标”“租金贷爆雷”“资金链断裂”等问题,引起了舆论、公众、和政府的极大关注。中国的长租公寓行业究竟往何处去,政府应该如何监管、引领、并推动其健康发展,是当前不可回避的问题。

2018年年初,投資界都被一则新闻震惊了:链家旗下的长租公寓品牌自如宣布完成获得40亿元人民币A轮融资。这在其他创业公司是很难想象的数字,自如的A轮融资额是其他能够进入A轮的企业的100倍还多,这说明资本是多么看重这个行业,以及自如在行业中的地位。当时,几乎所有的投资人都认为长租公寓企业,借助政府“房住不炒”政策的支持,满足城市新市民的租房需求,一定是未来数年的投资风口。

但是,从2018年8月以来,长租公寓市场风云突变。关于长租公寓的负面新闻接连爆发,整个行业面临着前所未有的公关危机和生存压力。长租公寓的负面评价和质疑声音主要有三个方面。

最被诟病的就是空气污染物超标。自2018年以来,杭州一名白领和南京一名儿童都在入住自如长租公寓后罹患白血病离世,家人质疑死亡原因与其租住的房屋室内甲醛超标有关。在笔者小规模的调查范围内,都市的年轻白领接受长租公寓的最大障碍还是房屋装修的安全性考虑。

其次是流动性风险管理不善。部分长租公寓中介服务机构误导消费者,通过与其合作的第三方金融机构进行贷款,以消费者的信用风险换取其资金保障。由于高价收房或者空置率管理不当,导致资金链断裂,从而引起房东和租客的纠纷,近期出事的鼎家和寓见都是在租金贷上栽了跟头。

长期来看,盈利模式不明朗也为长租公寓的发展蒙上阴影。某些长租公寓机构基本不盈利,甚至不惜一级二级市场租金倒挂,靠快速扩张和在资本市场“讲故事”生存。在大量社会资本涌入住房租赁市场的背后,由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规,市场发展良莠不齐的问题日渐突出。目前,已出现多家租赁企业经营不善、卷钱跑路的乱象。

长租公寓,昨天还是政府眼中的乖孩子,资本市场上的弄潮儿,今天怎么就变成了吸血怪兽,或是像庞氏骗局的金融骗子呢?凡是存在的,都有其合理性。在进行道德判断之前,先做一下事实判断,分析一下长租公寓存在的合理性是什么?

首先当然是租房的稳定性,这是许多租客最为最看重,长租公寓机构能够提供,而个人房东无法提供的便利。目前,国内的长租公寓分为集中式、分散式、自建托管式。其中分散式能够提供的稳定性最差,但是至少也能达到3-5年,对于需要租房稳定性的租客,这就满足了不小的刚需。租房的安全性,无疑也是长租公寓能够提供的另一项便利。

另外,有的长租公寓,尤其是集中式,做社群运营都是重要方向:根据租客的教育背景和经历等帮忙匹配到有类似经历或者至少能聊得起来的同租伙伴也确实有一定的吸引力。而长租公寓根据大数据匹配是可以做到这点的。

某些品牌长租公寓提供的配套服务,家居服务、交友需求、娱乐需求等都从运营商这里得到“一揽子”解决,这都是传统个人租房所不能提供的。

稳定性、安全性、社交需求,配套服务,这些恐怕都是长租公寓行业解决的确确实实的痛点,而这些痛点在目前以个人房东为主体的租房市场上是没有别的途径解决的。因此,政府需要做的,是疏解而不是禁止,是规范而不是叫停。

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